Popüler Mesajlar

Editörün Seçimi - 2019

Southbridge'e Nasıl Geri Dönülür

Güney Köprüsü, Mass., Zor zamanlarda düştüğü düzinelerce New England değirmen kasabasından biri. Bu yerler bir zamanlar müreffehdi, yürünebilir alt basamaklar ve tramvaylar üzerine inşa edilmiş geleneksel gelişim ile. Ancak bugün, fabrikalar kapandı ve ekonomik durgunluk, eski imar kanunları ve otomobil merkezli taşımacılık politikası sayesinde düşüşler boştu.

Birçok yönden, Southbridge bu kasabalara özgüdür. Amerikan Optik Şirketi bir zamanlar dünyanın en büyük gözlük üreticisiydi; Şimdi, kasabanın yapıları parçalanıyor ve az sayıda iş kaldı. Ancak nüfusu yaklaşık 16.000 olan Southbridge'de, bir yerli oğul, bir zamanlar memleketini yeniden inşa etmek için çalışıyor.

21 yaşındaki erkek çocuklu ve gözlüklü Hunter Foote, 17 yaşında kolejden mezun olur olmaz gayrimenkul geliştirme dünyasına girdi. Foote, UMass-Amherst'te işletme okudu ve tipik olarak sınıf arkadaşlarından farklı olduğunu buldu. Bir iş kariyerine cömert bir yaşam tarzı için bir bilet olarak baktı. “İşe değer yaratan olarak baktım” diyor. “Değer yaratarak, işletme karla ödüllendirilir. Amaç kar değil yöntemdir. ”

Bu görünüm bugün çalışmasını bilgilendirir. Birçok şehir hükümeti su sıçratan kurtarmalarına gelmek için büyük devlet veya kurumsal yatırımlar ararken, Foote artan bir girişimcidir. Şirketi Bellus Real Estate, sıkıntılı mülkler satın alarak ve onları yenileyerek çalışıyor. Bu küçük ölçekli gelişim tarzı, giriş engellerinin düşük olması, mahallelerin daha az rahatsız edici olması ve ultra lüks daireler veya zincir restoranlar olmadan iyi bir kar marjı üretmesini sağlayabilir.

Aynı zamanda, II. Dünya Savaşı'ndan önce geçerli olan geleneksel kentsel gelişim modellerini geri kazanmayı amaçlayan bir hareket olan Yeni Şehircilik'in ideallerinin birçoğunu uygulamaya koyar. Zaman testli bu model, yürünebilir topluluklar ve vitrinlere ve sokak seviyesindeki pencerelere ve kapılara sahip binalarla karakterizedir. Kontrast, özellikle geçen yüzyılın ortasında inşa edilen neredeyse penceresiz beton sığınaklar ve alışveriş merkezleriyle dikkat çekicidir.

2012'den bu yana-18 yaşına kadar ilk mülkünü kapatmayı ertelemek zorunda kaldı. Foote 60 mülkten oluşan bir portföy oluşturdu. Boston merkezli Concord Square Planlama ve Geliştirme'nin geliştiricisi ve danışmanı Ted Carman, “Gerçekten dikkate değer olan şey, parasız yaptığıdır” diyor.

Foote başladığında, bankalar temelde onunla konuşmadı. Southbridge gibi bir bölgedeki emlak için borç para vermek istemiyorlardı ve kesinlikle 17 yaşındaki bir çocuğa borç para vermek istemiyorlardı. Sonuç olarak, ailesi ve özel yatırımcılar gibi diğer kaynaklardan para toplamak zorunda kaldı. Riske girmeye istekli olanı bulmadan önce ilk olarak 117 temas istedi.

Foote daha sonra başlamasına yardımcı olmak için tarihi koruma hibelerini ve vergi kredilerini kullandı ve bir sicil kaydı oluştururken yerel bankalardan para alabildi. Şimdi son zamanlarda yasallaştırılan gayrimenkuller için kitle fonlaması araştırıyor ve bazı binaların çatılarına güneş enerjisi sistemleri kurmak için vergi indirimi ve bağışlardan faydalanıyor. Foote, “Çok fazla para almıyor, yaratıcılık gerektiriyor” diyor. “Daha önceki projelerimize destek vermeye devam ettik.”

Çalışmaları tüm kasabaya fayda sağlıyor. Foote, tadilat yapmayı seçtiği üç binada saldırılar ve hatta cinayet de dahil olmak üzere düzinelerce suç olduğunu söyledi. Sadece bu üç binada, şirketinin 2.2 milyon dolar değerinde olduğunu ve kasabaya yıllık 40.000 dolar değerinde vergi geldiğini belirtti. Şehir merkezinin dışında, satın aldığı mülklerin tümü vergi veya su faturalarında suçluydu. Ayrıca tadilatları yapmak için yerel müteahhitleri de işe aldı. “Faiz oranları düşük, mülk değerleri düşük” diyor. “Ucuz mülkleri ucuz para ile satın alma ve ucuz insanları onları yenilemek için kiralama fırsatı gördük.”

Yeni Şehircilik ile uyumlu olarak, Foote ayrıca Southbridge'in otomobillere olan güvenini azaltmayı da hedefliyor. Yeni Şehircilik Kongresi'nin (CNU-NE) New England'da bir sonbahar toplantısına, “Gerçekten yürünebilir bir şehir merkezine sahip olmak için cazip” dedi. “Herkesin araba sahibi olma ihtiyacını azaltır.”

Yürütülebilir kalkınma, geleneksel kalkınmayı savunan bir kuruluş olan Strong Towns'in kurucusu ve başkanı Charles Marohn'a göre, şehir için oto-yönelimli alternatiflerden çok daha sağlıklı. Marohn için yazdı TAC geçen yıl “bir dönüm başına ya da dönüm bazında, geleneksel kalkınmanın, oto-oryantasyonda inşa edilen her şeyden çok daha fazla finansal olarak daha üretken olduğu”.

Marohn bir şehri ekosistemle karşılaştırır. “Ne zaman doğal bir sisteme bakarsanız, küçük yinelemelerden faydalanır” diyor. “Tek seferde büyük adımlar atmaya başladığınızdan çok daha iyi optimize edilmiş sistemler elde ediyorsunuz. Geleneksel gelişme, Amazon yağmur ormanı bir mısır tarlasında olduğu gibi banliyö kalkınmasıdır. ”

New England'daki birçok yer hala bu dersi almadı ve büyük dolarlık projeleri takip etmeye devam etti. Massachusetts birkaç yıl önce kumarhaneleri yasallaştıran bir yasa çıkardıktan sonra, Springfield'deki 15 dönümde 800 milyon dolarlık bir kumar projesi, Everett limanında ise 1.7 milyar dolarlık bir proje planlandı. Boston bile, 2024 Yaz Olimpiyatları'na ev sahipliği yapmaktan vazgeçme girişiminin açıkladığı gibi, gökyüzündeki pasta projelerine karşı bağışıklık kazanmıyor.

Sadece kumarhane projeleri ve sübvansiyonlu şirket kovalamacaları, azalan şehirleri kurtarmayı başaramaz, aynı zamanda genel olarak kalkınmaya karşı tepki gösterebilir. Sonuç olarak, iyi finanse edilen ve iyi bağlantılara sahip geliştiricilerin büyük projelerini hâlâ yapabilecekleri, ancak daha az etkili olan geliştiricilerin sertleştikleridir.

Foote, Güney Köprüsü'nde, tadilatları için maliyetleri önemli ölçüde artırabilen bir süreç olarak “Tarihsel Doğruluk Sertifikaları” almasında ısrar etmeye çalışan koruma uzmanları gibi kendi zorluklarıyla karşı karşıya kaldı. Öte yandan çalıştığı bina müfettişleri, binaları yakmasını tercih ederdi. Marohn, ülke çapındaki denetçilerin, bina kodlarının yenilenmiş binalara yeni kodlara uymasını beklemek yerine nasıl uygulanacağını anlamaları gerektiğini söyledi.

Komşular da bir sorun olmuştur. Foote apartmanlar için şehir merkezindeki bir binayı yenilerken, bazı insanlar apartman dairelerini geçici ortamlar için çok büyük, aileler için çok küçük yapmasını istedi. Boston eyaletinin Sudbury banliyösünde eski bir Raytheon sahasının yeniden geliştirilmesi benzer bir zorlukla karşı karşıya kaldı; çünkü şehir yetkilileri, 50 dönümlük mülk üzerine inşa edilen birimlerin çoğunun 55 yaş ve üstü ile okul çağındaki nüfusu artırmaktan kaçınmasını istedi.

CNU-NE'nin amaçlarından biri, bu baskılara boyun eğmek yerine daha fazla insanı geliştirici olmaya ve Yeni Şehircilik'in vizyonuna doğru geliştirmeye teşvik etmektir. CNU üyesi Seth Zeren “Bir veya küçük bir grup katkısı yapmak zorunda olmanız gereken sermaye veya gücün miktarını azaltarak şehirlerde değişimin kontrolünü demokratikleştiren” gibi bir gelişme vizyonu çizmeliyiz ”diyor. NE'nin yönetim kurulu ve şehir planlamacısı-geliştiricisinin kendisini geliştirdi. “Temel olarak, bu bir argüman Petit Bururgeois-küçük ev sahipleri, dükkan sahipleri vb. Binalar büyüdükçe, sahip olduğunuz daha az kapitalist; Yaptığınız deneyler büyüdükçe, üstteki dönüşler de artar. Şehrin büyük bir kısmı ince taneli kentsel yapılardan oluşan dinamik, yoğun ve ekonomik açıdan zengin şehirlere sahip olabileceğiniz daha eski kentsel bağlamlardan birçok örnek var. ”

Çok sayıda şehir bir kez ısırılmış, iki kez utangaç komşular ve başarısız bir otomatik merkezli şehircilik felsefesi tarafından kapana kısıldı. Küçük geliştiriciler, ister Foote, ister Zeren gibi emlak girişimcileri olsun Petit Bururgeois varlıklarından en yüksek değeri elde etmek isteyenlerin, yerel yenileme için gerekli kuvveti olabileceği söylenebilir.

Matthew M. Robare, Boston’da yaşayan ve şehircilik ve tarih üzerine yazan serbest gazetecidir. Bu makale Richard H. Driehaus Vakfı'ndan bir bağışla desteklenmiştir.

Yorumunuzu Bırakın